Medidas para la proteccion de deudores hipotecarios sin recursos

El pasado 10 de marzo de 2012, se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-Ley de 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Según el Gobierno, la norma obedece a la necesidad de adopción de de medidas que permitan aportar soluciones a la situación socioeconómica actual, en consonancia con el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada consagrado en la Constitución española.

La finalidad de la norma pretende ser la flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria y en la reestructuración de la deuda.
Su aplicación se limitará a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre en el denominado umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de la entrada en vigor de Real Decreto-ley, salvo los mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria, que serán de aplicación general.

Define como situados en el umbral de exclusión a aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando acrediten la concurrencia en ellos todas las circunstancias siguientes:

a. Que todos los miembros de la unidad familiar (el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda) carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.
b. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar.
c. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
d. Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para su adquisición.
e. Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
f. En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.

El modelo de protección diseñado gira en torno a un código de buenas prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, y su aplicación podrá extenderse a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:

a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;
b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;
c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros; y
d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.

El Código de Buenas Prácticas incluye tres fases de actuación:
1. La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatro años (Euribor + 0,25) y la ampliación del plazo total de amortización hasta un total de 40 años desde la concesión del préstamo.

2. En segundo lugar, para los deudores para los que el plan de reestructuración resulte inviable (cuota hipotecaria mensual superior al 60 por ciento de los ingresos de la unidad familiar), las entidades podrán, con carácter potestativo y a solicitud del deudor, ofrecer una quita sobre el conjunto de su deuda.

3. Y, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario a límites asumibles para su viabilidad financiera, podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda
durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta anual del 3 por ciento del importe total de la deuda en el momento de la dación (con un interés moratorio del 20 por ciento). Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda.

Asimismo, se moderan los tipos de interés moratorios: desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra en el umbral de exclusión, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5 por cien sobre el capital pendiente del préstamo.

En definitiva y en la modesta opinión personal de quien escribe, un buen propósito, un buen inicio al que el Gobierno se ha visto forzado, y que sin embargo, por su restrictividad de acceso, y carácter voluntario para las entidades crediticias parece más una broma pesada para quienes veían una solución a su desesperada situación en la norma.

Inaugurado el nuevo despacho SLHSA en Valencia!

The inauguration night went smooth thanks to VaVive who provided an excellent catering service. Thank you everybody for your presence and support! And a special thanks to Olivier and Manolo from DZEROSTUDIO (http://www.dzerostudio.com/) who invented this fantastic office design!

Finamente la noche del viernes resultó todo un éxito gracias Vavive quien nos proporcionó un exquisito servicio de catering. Mil gracias a todos por apoyarnos con vuestra asistencia! y especialmente a Olivier y Manolo de DZEROSTUDIO (http://www.dzerostudio.com/) quienes idearon el fantástico diseño de nuestra oficina!

REFORMA LABORAL 2012: Abaratamiento del despido.

En grandes lineas y respecto a lo que atañe a este comentario, la reforma laboral, que si todo sigue como hasta ahora, será próximamente aprobada sin concesiones en nuestro país, se basa en la reducción de las indemnizaciones por despido y la flexibilización de la negociación colectiva.

Mediante la fórmula de Decreto Ley, se ha presentado un paquete de medidas, entre las que destacan el abaratamiento del despido y la creación de un contrato indefinido para empresas de menos de 50 trabajadores.

En esta nueva normativa laboral,quedán reducidos al mínimo los modelos de contratación y se generaliza el despido de 20 días por año trabajado (despido procedente). También se incentivarán los contratos a tiempo parcial y el teletrabajo como fórmulas destinadas a fomentar el empleo entre los españoles, sobre todo, entre los más jóvenes.

Por el contrario, no se implantarán los "miniempleos", con horarios más reducidos y con menor salario, como se había especulado en las últimas semanas, ni el contrato único.

La extinción del contrato indefinido será de 20 días por año trabajado en caso de despido procedente por causas objetivas, con un máximo de 12 mensualidades. Se mantiene el despido improcedente, pero se rebaja la actual indemnización de 45 días por año a 33 días. No obstante, estas modificaciones no tendrán efectos retroactivos y entrarán en vigor en el momento en que se implante el Decreto Ley.

La reforma laboral no solo afectará a los profesionales del sector privado, sino que también implicará al personal laboral que trabaja para las administraciones públicas cuyas relaciones laborales están reguladas por medio de convenios colectivos. Se contempla en la normativa que "los organismos y entidades que forman parte del sector público invoquen causas económicas, técnicas, organizativas y de producción" para despedir estos trabajadores por medio de una indemnización de 20 días por año trabajado y hasta un máximo de 12 mensualidades.

New office open in 3 days!

Dacion en pago

MÁS PRESION PARA ADMITIR LA DACION EN PAGO (entrega de la vivienda en pago de la hipoteca)

 

Esta semana publicaba el Pais un artículo enormemente interesante sobre las posibilidades que la ley puede llegar a incluir para admitir la dación en pago. Está claro que la situación actual es injusta y genera desequilibrio abismal entre el consumidor y la entidad bancaria, por lo que los abogados se dedican a exprimirse el cerebro buscando huecos legales y argumentos que permitan, lo que debería ser, que con la entrega de la vivienda la deuda hipotecaria quedara saldada, evitando que el consumidor quede moroso eternamente como ocurre con la realidad jurídica actual, tan lejana a la realidad social!

 

La marea hipotecaria

Crecen las denuncias al procedimiento de ejecución

INMACULADA DE LA VEGA - Madrid - 29/01/2012

"A nadie beneficia y a todos perjudica mantener en la marginación y en la exclusión social y financiera a familias enteras que nunca podrán pagar sus deudas hipotecarias pendientes", ha dicho esta semana la defensora del Pueblo, María Luisa Llano Cavada.

http://www.elpais.com/articulo/economia/marea/hipotecaria/elpepueco/20120127elpepueco_37/Tes

 

¿Y si nos llega una ejecución de embargo?

Según el origen de la deuda, los embargos pueden ser administrativos o judiciales.

EMBARGOS ADMINISTRATIVOS

Son lo que vienen solicitados por entes públicos como Hacienda, la Seguridad Social, los ayuntamientos o la Comunidad Autónoma donde ejercemos nuestra actividad. El embargo es el último paso del procedimiento de cobro de deudas en vía ejecutiva (expirado el plazo voluntario de pago) de cualquier ente público. Y en estos casos, además del cobro de la deuda principal también se exigirá un recargo de apremio, los intereses de demora y las costas de todo el procedimiento.

 

Cuando nos llegue algún embargo de alguna administración, lo primero que debe hacerse es comprobar la certeza de esa deuda , comprobar que nuestra empresa ha cumplido con los plazos y que la deuda que se reclama no ha prescrito. Si no se dan ninguno de los supuestos anteriores, la única solución que nos queda para levantar el embargo es aplazar la deuda (aunque no es posible en todos los casos) o abonar la cantidad requerida.

 

En cualquier caso, siempre es conveniente hablar con el responsable del expediente administrativo sobre nuestra situación particular y las posibilidades que tenemos para solucionar el problema de impago. Se recomienda en estos casos el asesoramiento profesional.

 

EMBARGOS JUDICIALES

Son resultado de un juicio que hemos perdido y que nos obliga a pagar. Es importante acudir a un asesor legal, que nos informará sobre los pasos que podemos dar para evitar que nuestras cuentas y propiedades se vean embargadas. Mucho cuidado con cambiar la titularidad de tus bienes si no queremos incurrir en un delito penal de alzamiento de bienes, que puede suponer incluso pena de prisión si es detectado.

Siempre nos queda intentar llegar a un acuerdo económico o moderar las cantidades solicitadas.

 

Los acuerdos son siempre más beneficiosos para todas las partes que llegar a extremos de ejecuciones judiciales, esa es la máxima que debe seguirse, aunque eso sí, sin obviar el asesoramiento profesional para evitar sorpresas desagradables.