Freno a la competencia desleal

El mayor control del fisco dará un respiro a hoteles y apartamentos turísticos legales que sufren la competencia desleal de las viviendas que se alquilan en la economía sumergida.

Esta situación afecta especialmente a Murcia, Andalucía y Valencia, zonas donde se concentran miles de viviendas sin vender que sus propietarios han puesto en alquiler y que acentúan la crisis hotelera, pero se da también en ciudades como Barcelona.

Los apartamentos son la opción de alojamiento preferida por familias con niños (el 40% de sus ocupantes), grupos de amigos o, en zonas urbanas, por viajeros de negocios que prevén estancias largas. Ofrecen la libertad (para organizar fiestas por ejemplo) y los servicios (cocina o lavadora) de estar en casa a un precio inferior al de un hotel.

Para el propietario del inmueble, los mayores costos de gestión (comercialización, limpieza, entrega y recogida de llaves) se ven compensados por los altos alquileres, que sitúan su rentabilidad por encima del 5%.

fuente: lavanguardia.com

Hacienda apunta a los alquileres en B

Hacienda apunta a los alquileres en negro de apartamentos turísticos

Los datos de las eléctricas harán aflorar la última gran bolsa de fraude inmobiliario - Administradores de fincas recomiendan a sus clientes ponerse al día con el fisco - Incluir la referencia catastral saca a la luz 340.000 alquileres sumergidos en 4 años

“La última gran bolsa de fraude del sector inmobiliario”, según la califican los técnicos del ministerio de Hacienda, el alquiler no declarado de viviendas por periodos cortos y para usos turísticos, tiene los días contados: el cruce de las referencias catastrales con los datos de consumo eléctrico que desde marzo envían las compañías eléctricas a la Agencia Tributaria va a hacer aflorar miles de pisos aparentemente vacíos. Por ello los agentes inmobiliarios recomiendan ya incluir esos ingresos en el actual IRPF.

“Hace ya algunos años que quienes tienen un piso arrendado todo el año lo declaran: los inquilinos deben incluir la referencia catastral de su vivienda en el IRPF, por lo que es muy arriesgado no hacerlo, y además hay muchas ventajas fiscales, para el inquilino y para el propietario, que puede deducirse hasta el 100% de las rentas”, señala Josep Maria Gual, presidente de Fincas Gual, una de las mayores administraciones de fincas de Barcelona. En cambio “es muy raro que se declare el alquiler de un apartamento de costa, que aunque sea por periodos cortos puede reportar buenas rentas”, de más de 3.000 euros en agosto y un 40% más baratas el resto del verano.


Jordi Tomás, consejero delegado de la inmobiliaria Guinot Prunera, corrobora que el alquiler estacional apenas se declara. “La normativa es incluso difícil de cumplir: para cualquier alquiler de vivienda hay que depositar una fianza mínima de un mes en el Incasol, dos meses después de firmar el contrato, pero ese tipo de alquileres son a menudo por semanas, por lo que la fianza sería mayor que la renta y cuando habría que depositarla el alquiler ya habría concluido”, asegura.


En España hay cerca 3 millones de viviendas de segunda residencia de costa, que sus propietarios usan generalmente unas pocas semanas al año y que aprovechando las facilidades que aporta hoy internet pueden alquilar el resto del año. “No se firma contrato, sino a lo sumo una declaración de inventario que se rompe a la salida, y tampoco hay fianza”, explica Gual. Y, al menos hasta ahora, “el propietario podía alegar que tenía la vivienda para uso propio”.


Pero además, según la asociación profesional de Técnicos de Hacienda Gestha, otros 1,2 millones de viviendas no principales (un 45% del total) se declaran como vacías, y son susceptibles de estar siendo alquiladas “en negro” o bien cedidas a amigos y familiares que no declaran su uso como ingreso en especie. Gestha considera que los propietarios de esas viviendas son principalmente “personas que cambiaron de casa y alquilan la antigua para pagar la hipoteca de la vivienda nueva o personas mayores que completan su pensión con un alquiler” y que desconocen los nuevos controles de la Agencia Tributaria tanto como las ventajas fiscales de declarar el alquiler. El casero puede desgravar los intereses del crédito, si está pagando una hipoteca, gastos de conservación, seguro, el IBI y la comunidad de propietarios, el 10% de los gastos de mejora, el 2% del valor del inmueble como desgaste, bonificaciones de hasta el 100% en función de las características del inquilino y, finalmente, reducirse el 50% del rendimiento neto si el inmueble es una vivienda.


Para la Agencia Tributaria, los 1,3 millones de declarantes de ingresos por alquiler en el IRPF en 2004 subieron a 1,6 millones en 2008, 340.000 más (un 25,4%). Ese año, entró en vigor la desgravación por alquiler para los inquilinos con ingresos inferiores a 24.000 euros anuales, que se aplicaron 502.440 personas.

Rosa Salvador, La Vanguardia

Debo cobrar IVA a inquilinos?

¿Debo cobrar IVA a mis inquilinos? ¿En qué condiciones está el alquiler exento de pagar el IVA? En caso de tener que incluirlo, ¿Cuánto IVA debo cobrar? Estas son sólo algunas de las cuestiones más recurrentes que rodean a la fiscalidad del alquiler de pisos. Lo primero que hay que saber es que la ley diferencia entre alquilar a un particular y a una empresa. El resto os lo contamos en las siguientes líneas.

La regla general –aunque puede no ser la más frecuente- es que los alquileres están sujetos y no exentos de pagar el IVA. Es decir, en principio, todo propietario (o usufructuario) que ponga un inmueble en alquiler tiene una serie de obligaciones relacionadas con este impuesto:

·         Alta censal como empresario Modelo 036 Epígrafe 861 (si lo que se alquila son inmuebles urbanos).

·         Emitir factura al inquilino repercutiéndole el IVA.

·         Presentar cada trimestre (normalmente) el Modelo 303 e ingresar en su caso en el Banco la diferencia entre el IVA deducible soportado de los gastos y el IVA que se le repercute al arrendatario. Si el saldo es negativo, normalmente a compensar.

·         Presentación del modelo 390 (resumen anual del IVA).

Exención del IVA

Pero esta es sólo la regla general. Existen supuestos en los que el alquiler está exento de IVA y de hecho, estos incluyen al más común de todos: el alquiler de la casa para vivienda. Y es que cuando lo que se pone en alquiler son inmuebles con destino “exclusivo” a vivienda, hay exención del IVA (no hay que cumplir ningún requisito de que acabamos de mencionar). La exención del IVA afectará adelmás tanto al piso como a sus elementos anejos: garajes, trasteros y muebles alquilados con la vivienda.

Consecuencias de la Exención del IVA para el arrendador:

Hay que tener en cuenta que la exención de IVA se aplica sólo sobre las rentas que se ontienen del alquiler. En ese sentido, el IVA de todos los gastos que tenga relacionados con el alquiler no es deducible. Lo que sí se puede hacer es incluir estos gastos en la declaración de la renta para deducir por el alquiler de vivienda.

Por otra partem al tratarse de una transmisión de la vivienda durante un plazo determinado, aa exención del IVA conlleva la sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que ha de pagar el inquilino (renta total de todo el contrato x 6 ó 7% según Comunidad Autónoma).

Particularidades

Como ya hemos mencionado, la casa debe destinarse de forma exclusiva a vivienda. De esta forma, si el inquilino emplea el piso para vivir, pero también para oficina o despacho particular (por ejemplo 50% a cada cosa), no habrá exención del IVA ni siquiera para la parte destinada a vivienda.

También influye con quién se firma del contrato. Este es uno de los puntos más polémicos y es el referido a los alquileres para vivienda habitual pero firmados por una empresa. Estaríamos hablando por ejemplo de una multinacional que alquila un inmueble para que viva en él uno de sus empleados. Es decir, quien figura en el contrato en y en las facturas como arrendataria una sociedad. En este punto la interpretación de Hacienda es clara: habría que pagar el IVA, mientras que la justicia no lo tiene tan claro y hay sentencias favorables para que el IVA esté exento también en estos casos.

Servicios adicionales de hostelería: si además del puro alquiler de vivienda, el arrendador “presta” servicios adicionales como lavandería, limpieza, etc., el arrendamiento está sujeto al IVA (8%).

En definitiva, salvo los alquileres de vivienda “puros” firmados con el inquilino que vaya a vivir, el resto de alquileres están sujetos y NO exentos al IVA.

fuente: impuestosrenta.com

Alquilo mi piso o no?

SI ALQUILO MI PISO ¿TENGO QUE DARME DE ALTA COMO AUTÓNOMO?

Depende de su situación concreta, aunque lo determinante es la “habitualidad” de los ingresos. Deben incluirse obligatoriamente en el Régimen de Autónomos, los mayores de 18 años que residan y ejerzan su actividad en territorio nacional y estén en alguno de los casos siguientes:

1.- Trabajadores que, de forma habitual, personal y directa, realizan una actividad económica a título lucrativo, sin sujeción a contrato de trabajo. La normativa no señala qué se entiende por ”habitual”, sin embargo es la jurisprudencia quien ha venido estimando la superación del umbral del Salario Mínimo Interprofesional, percibido en el año natural, como indicador de esta característica.

2.- Cónyuge y familiares hasta el segundo grado inclusive por consanguinidad, afinidad y adopción que colaboren con el trabajador autónomo de forma personal, habitual y directa, siempre que no tengan la condición de asalariados.

3.- Los socios de las compañías regulares colectivas y los socios colectivos de las compañías comanditarias que trabajen en el negocio con tal carácter, a título lucrativo y de forma habitual, personal y directa.

4.- Los socios trabajadores de las Cooperativas de Trabajo Asociado, cuando éstas lo decidan en sus estatutos.

5.- Comuneros o socios de comunidades de bienes y sociedades civiles irregulares.

6.- Los trabajadores autónomos extranjeros que residan y ejerzan legalmente su actividad en territorio español.

7.- Los trabajadores autónomos económicamente dependientes (TRADE)

8.- Profesionales que ejerzan una actividad por cuenta propia, que requiera la incorporación a un Colegio Profesional cuyo colectivo se haya integrado en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos. Salvo opción de afiliación a Mutua Profesional.

9.- Quienes ejerzan funciones de dirección y gerencia consecuencia del cargo de consejero o administrador, o presten otros servicios para una sociedad mercantil capitalista, a título lucrativo y de forma habitual, personal y directa, siempre que posean el control efectivo, directo o indirecto, de aquélla.

10.- Determinadas actividades obligatoriamente incluidas en el régimen de Autónomos, cuando se ejerzan por cuenta propia, como: Agentes de Seguros, Delineantes, Economistas, Notarios…

No puedo pagar la hipoteca!

Tras estos casi tres años de crisis, cada vez es más la gente que se encuentra en situación de no poder pagar su hipoteca. Veamos qué ocurre entonces:

Primero, si tienes retraso o impago, acude cuanto antes a profesionales que puedan ofrecerte ayuda.

¿qué pasa si dejas de pagar la hipoteca?

1.Al firmar una hipoteca se establece una cifra máxima de intereses de demora por no pagar a tiempo. Suele ser un importe cercano al 20%. Si se retrasa un pago, el contador empieza a correr. El banco empieza, tanto al deudor como al avalista, a enviarles notificaciones que piden que se pongan al día de sus pagos/cuota. Desde el primer día que no se abona una cuota, el banco podría acudir al juez para solicitar el embargo de los bienes que garantizan la deuda pero no lo suelen hacer esperan unos meses para ejecutar esta opción, dando así la oportunidad a los clientes deudores de ponerse al día. Además en estos tiempos intentarán renegociar la hipoteca con el cliente. Si no se paga la segunda cuota, se sigue el mismo procedimiento, y si ocurre con la tercera cuota (90 días), el cliente ya entra en mora y empieza a salir en los famosos ficheros de Asnef-equifax.

2.El Banco de España, a través de la Central de Información de Riesgos (CIRBE),da seguimiento a lo que ocurre en las entidades financieras para preveer acciones inmediatas si algo pasa y que no afecte al país, como hemos visto que pasa en estos años. Si un banco tiene clientes morosos (osea ya está en lo ficheros de Asnef, o podríamos llamarlos impagados de más de 3 meses), debe realizar una provisión de fondos o dotación, es decir, debe aportar su dinero al Banco de España por la cantidad total de la deuda y cuando se solucione el problema con el moroso pueden rescatar esa provisión. Este dinero no se reflejará en la cuenta de resultados, por lo que a las entidades financieras no les interesa llegar a este punto, porque además de perder dinero que poder utilizar para conceder otros préstamos o inversiones, sus cuentas quedan perjudicadas y puede afectarles en Bolsa y la venta de sus titulaciones en el mercado financiero. Ya sabemos que el banco puede acudir al juzgado para solicitar la ejecución del inmueble en el primer día de impago pero suelen hacerlo una vez que comienza la provisión. Este proceso está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil de enero de 2000- y debe, por acta notarial con 10 días de antelación, ponerlo en conocimiento del deudor.

3.Los bancos no son inmobiliarias aunque últimamente casi se han convertido en las inmobiliarias más grandes del país. Pero lo son por la cantidad de pisos y promociones sin vender embargadas no porque eso sea su negocio. Por lo tanto, antes de demandar al cliente agotan todas las vías de negociación posibles y sólo se busca la ejecución del bien cuando ya no queda otra salida, o eso nos venden, pero en la mayoría de los casos es cierto. Lo importante es poder negociar antes de entrar en Asnef y que el Banco tenga que dotar, después de eso somos uno más y no les interesa negociar sino hacer liquido la vivienda hipotecada y no pagada. Cada vez menos, pero ampliar la hipoteca e incluso permitir unos meses de carencia -sin pagar- son prácticas habituales de los bancos y cajas para ayudar al cliente deudor.

4.En el caso de que sea imposible llegar a un acuerdo con el cliente, el banco ejecutará el procedimiento definido para finalizar con la subasta de la vivienda. Aunque últimamente estamos viendo casos en los que los bancos se quedan las casas e intentan venderlas, o esperar a que pase la crisis y venderlas a un mejor precio como está haciendo La Caixa. Además muchas subastas se han quedado sin publico comprador y han visto que el liquido que reciben no cubre las grandes hipotecas que firmaron por lo que cada vez les interesa menos esta práctica. Tenemos que pensar que el banco ha vendido su hipoteca a otra gente (Titulación) con la que tiene que responder y una subasta quizás no cubre lo que necesita.

5.El inmueble saldrá a subasta por el valor que resulte de deducir de su tasación el importe de todas las cargas. Para participar en la subasta hay que depositar antes el 30% del precio. Si en este procedimiento la vivienda no se adjudica a ningún postor, pasa a pertenecer a la entidad financiera que concedió el préstamo.

6.Al firmar la hipoteca y según el Código Civil -art. 1.911- uno responde ante el banco con todos los bienes presentes y futuros, osea, que si después de todo lo pasado conseguimos que se subaste, alguien puje por nuestra vivienda, y la cantidad final es menor que la cantidad que debemos al banco, el mismo continuará adelante para resarcirse de la deuda mediante otras medidas ejecutivas como, por ejemplo, el embargo de saldos de cuentas corrientes, embargo de nómina, embargando incluso la propiedad del avalista que se tomó como garantía. Debemos saber que no solo pagamos el préstamos que debemos sino también las costas del procedimiento y los intereses de demora. Aún así el banco no puede ‘enriquecerse’ con esta operación. Si vende el inmueble por más dinero de lo que le debe el cliente -contando intereses y costas- debe devolver el sobrante al cliente.

7.El proceso entre que se denuncia al cliente y el juez aprueba la ejecución es, en estos momentos más largo de lo normal por la cantidad de casos que se han dado en todo el país. En ese tiempo, el deudor puede seguir viviendo en la casa hasta que se aprueba el remate (que determina quién se queda con el inmueble). Una vez adjudicada la vivienda al banco o al comprador en subasta, el deudor debe abandonar la casa, aunque si es vivienda habitual, se tiene un mes para desalojar, que se puede prorrogar otro mes más si hay causa justificada. Es importante comentar que durante el tiempo de espera el cliente puede conseguir vender la vivienda, o conseguir el dinero y parar todo el proceso.

Esperamos que os haya servido y que la mayoría de vosotros no necesitéis esta información nunca.

Autor (fe de erratas): asn http://blog.voydebancos.es

El euribor sube al 2,11%

El índice hipotecario rompe dos meses consecutivos de caídas y se sitúa 0,615 puntos por encima que hace un año. El euríbor, indicador de referencia de la mayoría de hipotecas en España, ha cerrado octubre en el 2,11%, su nivel más alto desde hace tres meses, tras las caídas registradas en agosto y septiembre.

Este nuevo dato del euríbor encarecerá las hipotecas contratadas hace un año que se revisen en noviembre. En concreto, una hipoteca media de 120.000 euros a un plazo de 25 años y un diferencial de euríbor más 1% con un tipo de revisión anual se encarecerá unos 38 euros mensuales, lo que supone un incremento de más de 454 euros al año.

Como alquilar tu casa

Alquiler para vivienda, o por estancias cortas?

"Para el propietario, existen importantes diferencias entre alquilar su propiedad, por larga duración (como vivienda habitual) o por cortas estancias (regulado como alquiler con uso distinto de vivienda):

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA O LARGA DURACIÓN.

- La característica fundamental es la duración mínima, que salvo expresa renuncia notificada por el arrendatario, se prolongará hasta 5 años. Durante estos años, la subida del alquiler no será normalmente más del IPC. Además, en caso de impago de rentas, la ley protege al inquilino, ofreciendo incluso posibilidades para evitar el desahucio. Por otro lado, el Juicio por Desahucio con reclamación de rentas, además de caro y largo, no ofrece absolutas garantías respecto de recuperar su propiedad en breve plazo ni recuperar las rentas reclamadas. El inquilino, según ley, tendrá derecho a la adquisición preferente de la vivienda, en caso de que se quiera su venta. Por otro lado, los gastos de luz, agua y comunidad de propietarios, así como, previo pacto, los tributos, corresponderán al inquilino.

ARRENDAMIENTO POR CORTAS ESTANCIAS O PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA.

- Existe mayor libertad de pactos, partiendo de la indiferencia en cuanto a su duración. Normalmente, se renunciará por el inquilino a los derechos que le corresponderían en un alquiler de vivienda, y será el propietario quien abone los gastos de la propiedad, durante la estancia. Hay que tener en cuenta también lo poco conflictivos que resultan estos arrendamientos, donde normalmente el precio se abona a la llegada, y a la salida existe la posibilidad de guardar la fianza en caso de algún desperfecto.

En definitiva, si usted quiere o necesita disponer de su vivienda ocasionalmente, y no verse ligado por las grandes implicaciones legales de alquilar su propiedad como vivienda, su mejor opción es el emergente negocio de los alquileres por corta estancia. Más aún, cuando cada vez son más las webs que con todas las garantías, como globexs.com, se encargan de buscar inquilinos y gestionar todo el proceso del alquiler."