Tras estos casi tres años de crisis, cada vez es más
la gente que se encuentra en situación de no poder pagar su hipoteca. Veamos
qué ocurre entonces:
Primero, si
tienes retraso o impago, acude cuanto antes a profesionales que puedan
ofrecerte ayuda.
¿qué pasa si dejas de pagar
la hipoteca?
1.Al firmar una hipoteca se establece
una cifra máxima de intereses de
demora por no pagar a tiempo. Suele ser un importe cercano al 20%. Si se
retrasa un pago, el contador empieza a correr. El banco empieza, tanto al
deudor como al avalista, a enviarles notificaciones que piden que se pongan al
día de sus pagos/cuota. Desde el primer día que no se abona una cuota, el banco
podría acudir al juez para solicitar el embargo de los bienes que garantizan la
deuda pero no lo suelen hacer esperan unos meses para ejecutar esta opción,
dando así la oportunidad a los clientes deudores de ponerse al día. Además en
estos tiempos intentarán renegociar la
hipoteca con el cliente. Si no se paga la segunda cuota, se sigue
el mismo procedimiento, y si
ocurre con la tercera cuota (90 días), el cliente ya entra en mora y empieza a
salir en los famosos ficheros de Asnef-equifax.
2.El Banco de España, a través de la
Central de Información de Riesgos (CIRBE),da seguimiento a lo que ocurre en las entidades financieras para preveer
acciones inmediatas si algo pasa y que no afecte al país, como hemos visto que
pasa en estos años. Si un banco tiene clientes morosos (osea ya está en
lo ficheros de Asnef, o podríamos llamarlos impagados de más de 3 meses), debe
realizar una provisión de fondos o
dotación, es decir, debe aportar su dinero al Banco de España por la
cantidad total de la deuda y cuando se solucione el problema con el moroso
pueden rescatar esa provisión. Este dinero no se reflejará en la cuenta de resultados,
por lo que a las entidades financieras no les interesa llegar a este punto,
porque además de perder dinero que
poder utilizar para conceder otros préstamos o inversiones, sus cuentas quedan
perjudicadas y puede afectarles en Bolsa y la venta de sus titulaciones en el
mercado financiero. Ya sabemos que el banco puede acudir al juzgado para
solicitar la ejecución del inmueble en el primer día de impago pero suelen
hacerlo una vez que comienza la provisión. Este proceso está regulado en la Ley
de Enjuiciamiento Civil de enero de 2000- y debe, por acta notarial con 10 días
de antelación, ponerlo en conocimiento del deudor.
3.Los
bancos no son inmobiliarias aunque últimamente casi se han convertido en las
inmobiliarias más grandes del país. Pero lo son por la cantidad de pisos
y promociones sin vender embargadas no porque eso sea su negocio. Por lo tanto,
antes de demandar al cliente agotan todas las vías de negociación posibles y
sólo se busca la ejecución del bien cuando ya no queda otra salida, o eso nos
venden, pero en la mayoría de los casos es cierto. Lo importante es poder
negociar antes de entrar en Asnef y que el Banco tenga que dotar, después de
eso somos uno más y no les interesa negociar sino hacer liquido la vivienda
hipotecada y no pagada. Cada vez menos, pero ampliar la hipoteca e incluso
permitir unos meses de carencia -sin pagar- son prácticas habituales de los
bancos y cajas para ayudar al cliente deudor.
4.En el caso de que sea imposible llegar a
un acuerdo con el cliente, el banco ejecutará el procedimiento definido para finalizar con la subasta de la
vivienda. Aunque últimamente estamos viendo casos en los que los bancos
se quedan las casas e intentan venderlas, o esperar a que pase la crisis y
venderlas a un mejor precio como está haciendo La Caixa. Además muchas subastas
se han quedado sin publico comprador y han visto que el liquido que reciben no
cubre las grandes hipotecas que firmaron por lo que cada vez les interesa menos
esta práctica. Tenemos que pensar que el banco ha vendido su hipoteca a otra
gente (Titulación) con la que tiene que responder y una subasta quizás no cubre
lo que necesita.
5.El inmueble saldrá a subasta por el valor que resulte de deducir de su tasación el
importe de todas las cargas. Para participar en la subasta hay que depositar antes el 30% del precio.
Si en este procedimiento la vivienda no se adjudica a ningún postor, pasa a
pertenecer a la entidad financiera que concedió el préstamo.
6.Al firmar la hipoteca y según el Código
Civil -art. 1.911- uno responde
ante el banco con todos los bienes presentes y futuros, osea, que si
después de todo lo pasado conseguimos que se subaste, alguien puje por nuestra
vivienda, y la cantidad final es menor que la cantidad que debemos al banco, el
mismo continuará adelante para resarcirse de la deuda mediante otras medidas
ejecutivas como, por ejemplo, el embargo de saldos de cuentas corrientes,
embargo de nómina, embargando incluso la propiedad del avalista que se tomó
como garantía. Debemos saber que no solo pagamos el préstamos que debemos sino
también las costas del procedimiento y los intereses de demora. Aún así el
banco no puede ‘enriquecerse’ con esta operación. Si vende el inmueble por más dinero de lo que le debe el cliente
-contando intereses y costas- debe devolver el sobrante al cliente.
7.El proceso entre que se denuncia al
cliente y el juez aprueba la ejecución es, en estos momentos más largo de lo
normal por la cantidad de casos que se han dado en todo el país. En ese tiempo,
el deudor puede seguir viviendo en la
casa hasta que se aprueba el remate (que determina quién se queda
con el inmueble). Una vez adjudicada la vivienda al banco o al comprador en
subasta, el deudor debe abandonar la casa, aunque si es vivienda habitual, se tiene un mes para desalojar, que se
puede prorrogar otro mes más si hay causa justificada. Es importante comentar
que durante el tiempo de espera el cliente puede conseguir vender la vivienda,
o conseguir el dinero y parar todo el proceso.
Esperamos que os haya servido y que la
mayoría de vosotros no necesitéis esta información nunca.
Autor (fe de erratas): asn http://blog.voydebancos.es
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