El alquiler de pisos es uno de los déficit históricos del mercado inmobiliario español y una de las causas del desmesurado crecimiento de la burbuja inmobiliaria. En muchos casos el problema no está en la parte de la demanda, sino de la oferta. La regulación española no favorece precisamente al alquiler, ya que en cierta medida protege al inquilino frente al arrendador. Para compensarlo, alquilar un piso destinado a vivienda está sujeta a una serie de incentivos y ventajas fiscales para quien pone la vivienda en el mercado.
En primer lugar,los propietarios están exentos de pagar el IVA. Es decir, no deberán repercutir el IVA en las facturas que remitan al inquilino, aunque sí están obligados a declarar los beneficios que obtienen por el arrendamiento del inmueble. Para calcular estos beneficios basta con restar los gastos deducibles a los ingresos obtenidos. Y es que muchos de los costes de alquiler para vivienda habitual se pueden después deducir en la declaración de renta.
Gastos deducibles¿Cuáles son estos gastos deducibles en la declaración?
En principio todos los costes que origine el alquilar la vivienda a un tercero. Esto es:
-Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda.
-Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda(mobiliario, calderas…).
-Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda como es el IBI,las tasas por limpieza, recogida de basuras o alumbrado, por ejemplo, así como los gastos de comunidad.
-Gastos por la formalización del arrendamiento.
-Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento.
-Gastos de conservación y reparación.
-Gastos de servicios y suministros.
-La amortización del inmueble y los bienes que contenga (cerca del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo).
-Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.
-Las primas de contratos de seguro de la vivienda.
Lo que no se puede deducir son los pagos por siniestros ocurridos dentro de la casa y que devalúen el valor de la misma. Una vez sumados los gastos deducibles (el coste de la rehabilitación de la vivienda no es uno de ellos), sólo hay que restarlos a los ingresos netos, que suele ser el dinero que el inquilino paga por el alquiler. Sobre este rendimiento neto se practicará la reducción por arrendamiento de vivienda, que es una minoración de la cantidad a declarar o, dicho de otra forma, un aumento de los beneficios para el arrendador.
La reducción de carácter general es del 60% y se puede aplicar a todos los inmuebles arrendados destinados a vivienda habitual concepto de vivienda habitual. Sin embargo, se puede alcanzar una reducción del 100% si se alquila a personas entre 18 y 30 años y con unos rendimientos netos del trabajo superiores al 75% del indicador público de renta de efectos múltiples para el ejercicio.
RequisitosPara poder beneficiarse de la reducción del 100% deben aportarse los siguientes documentos por parte del arrendatario:
-Nombre, apellidos, domicilio fiscal y NIF del arrendatario.
-Referencia catastral o, en defecto de la misma, dirección completa del inmueble arrendado objeto de la presente comunicación que constituyó su vivienda en el período impositivo.
-Manifestación de tener una edad comprendida entre los 18 y 35 años durante todo el período impositivo anterior o durante parte del mismo, indicando en este último caso el número de días en que cumplió tal requisito.
-Manifestación de haber obtenido durante el período impositivo anterior unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.
-Fecha y firma del arrendatario.
-Identificación de la persona o entidad destinataria de dicha comunicación.
Hay que recalcar que la deducción por alquiler es incompatible con otras deducciones por vivienda habitual (excluídas las de rehabilitación ya citadas), puesto que se entiende que si la vivienda está alquilada no se puede utilizar como vivienda habitual al mismo tiempo. Sin embargo, existe una excepción, que es e lalquiler de habitaciones en la vivienda habitual. Es decir, cuando el arrendador reside en la casa y sólo alquila una habitación.
De esta forma, tal y como explica la AEAT el contribuyente podrá practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual por las cantidades que satisfaga y que proporcionalmente se correspondan con las partes de la misma que utilice de forma privada así como por las zonas comunes. Es decir, no podrá deducirse en la proporción que corresponde a las zonas que sean de uso reservado al arrendatario que convivirá en la vivienda.Dicho de otra forma,deberá restar a las cantidades que se puede deducir el porcentaje correspondiente en metros cuadrados a la habitación que alquile.
Deducción por rehabilitaciónLas últimas reformas legislativas para impulsar elsector inmobiliario y de la construcción a través de las reformas en el hogar benefician a los arrendadores, que ahora podrán deducir por la rehabilitación de las vivienda que alquilen. El
Real Decreto-ley 6/2010 de 9 de abril y el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre así como en la
Ley de IRPF recogen las reformas concretas que pueden incluirse dentro de la deducción por rehabilitación de vivienda habitual.
En términos generales, ahora es posible deducir por cualquier obra que tenga por objeto la mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medioambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas, en los términos previstos en el Real
Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, así como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación realizadas durante dicho período que permitan el acceso a Internet y a servicios de televisión digital en la vivienda habitual del contribuyente. Además de tener un ‘componente verde’,la obra deberá comcluir antes del final de 2012 para poder desgravar.
La deducción es del 20% de la cuantía de las obras,aunque la base sobre la que se puede aplicar se reduce progresivamente enfunción de la renta del contribuyente de la siguiente forma:
-Si la base imponible es igual o inferior a 33.007,20 € anuales, el limiteson 6.750 € anuales.
-Si la base imponible esta entre 33.007,21 y 53.007,20 el limite será elresultado de 6.750 – 0,2 x (Base Imponible – 33.007,20).
La deducción puede practicarse durante un plazo decuatro años a razón de los citados 6.750 euros por año, lo que hace que lacantidad máxima a deducirse sea de 20.000 euros.
A esto hay que añadir el IVA reducido por rehabilitación de vivienda, que permite pagar un 8% de IVA en lugar del 18% para determinadas reformas, siempre y cuando se efectúen antes del final de 2012.
